Semsar au Maroc : rôle, commission et vérifications avant de s’engager

Au Maroc, le semsar peut vous faire découvrir un bien introuvable ailleurs, faciliter une négociation et vous faire gagner un temps précieux. Mais que doit-il réellement vérifier ? Qui doit payer sa commission ? Existe-t-il vraiment un taux légal de 2,5 % ? Voici ce que dit le droit marocain et ce que vous devriez vérifier avant de vous engager.

Vous cherchez un appartement au Maroc.

Quelques appels plus tard, quelqu’un vous écrit sur WhatsApp :

« J’ai exactement ce que vous cherchez. »

Il connaît le propriétaire. Il possède les clés. Il peut organiser la visite cet après-midi. Il connaît le quartier, le prix auquel le voisin a vendu et, selon lui, il y a déjà deux autres personnes intéressées.

Vous venez peut-être de rencontrer votre semsar.

Le mot est tellement courant au Maroc qu’on oublie parfois de poser une question élémentaire :

Quel est exactement son rôle dans la transaction ?

Doit-il simplement vous présenter un bien ? Vérifier ce qu’il vous raconte ? Qui doit le payer ? Existe-t-il vraiment une commission obligatoire de 2,5 % ? Peut-on visiter avec lui puis acheter directement auprès du propriétaire ?

Et surtout : lorsqu’un semsar vous affirme qu’un appartement fait 120 m², que le vendeur en est bien propriétaire ou que « tous les appartements du quartier valent ce prix », jusqu’où pouvez-vous vous fier à cette information ?

La réponse est plus intéressante que les usages que l’on entend dans la rue.

Car derrière le mot semsar, le droit marocain connaît et réglemente précisément le courtage.

Le semsar n’est pas juridiquement seulement « celui qui ouvre la porte »

Dans le langage courant, le rôle du semsar peut sembler assez simple.

Il connaît quelqu’un qui vend.

Vous cherchez à acheter.

Il vous met en relation.

Il réclame ensuite sa commission.

Cette représentation n’est pas complètement fausse, mais elle est incomplète.

Le Code de commerce marocain définit le courtage comme la convention par laquelle un courtier est chargé de rechercher une autre personne afin de la mettre en relation avec son cocontractant en vue de conclure un contrat.

Le courtage et les autres opérations d’entremise font par ailleurs partie des activités dont l’exercice habituel ou professionnel confère la qualité de commerçant.

Cette définition permet déjà de comprendre quelque chose d’important.

Le cœur du métier n’est pas la visite. C’est l’entremise.

Le semsar peut vous faire découvrir un bien que vous n’auriez jamais trouvé seul. Il peut connaître un propriétaire qui ne publie aucune annonce. Il peut rapprocher un vendeur et un acheteur dont les attentes sont encore éloignées.

Il peut aussi connaître intimement un micro-marché, une résidence, quelques rues ou certains propriétaires.

Cette connaissance peut avoir une véritable valeur.

Mais le Code va beaucoup plus loin.

Ce que le courtier doit vous dire est plus important qu’on ne l’imagine

L’article 406 du Code de commerce mérite d’être connu de tous ceux qui utilisent un intermédiaire.

Même lorsqu’il n’est constitué que par une seule des parties, le courtier est tenu envers chacune d’elles de présenter l’affaire avec exactitude, précision et bonne foi et de les renseigner sur les circonstances relatives à l’affaire. Il répond également de son dol ou de sa faute.

Relisez cela en pensant à une transaction immobilière.

• « L’appartement fait 120 m². »
• « La terrasse est privative. »
• « Le propriétaire est pressé. »
• « Il n’y a aucun problème avec les papiers. »
• « Le parking appartient à l’appartement. »

Toutes ces affirmations ne se valent évidemment pas et les responsabilités éventuelles dépendront des faits.

Mais le courtage n’est pas juridiquement conçu comme une activité dans laquelle l’intermédiaire pourrait raconter n’importe quoi sous prétexte qu’il ne fait que mettre deux personnes en relation.

Une obligation étonnante : le courtier garantit l’identité de ses clients

Le Code contient une disposition que peu d’acheteurs connaissent.

Son article 411 prévoit que le courtier est garant de l’identité de ses clients.

Le Code prévoit également certaines obligations concernant les signatures figurant sur les documents passant entre ses mains dans les affaires traitées par son intermédiaire.

Cela ne signifie évidemment pas que le semsar devient notaire, avocat ou conservateur foncier.

Et cela ne signifie surtout pas que vous pouvez abandonner vos propres vérifications.

Ce que votre semsar ne garantit pas à votre place

L’article 412 est probablement aussi important pour l’acheteur que les articles précédents.

En principe, le courtier ne répond ni de la solvabilité de ses clients, ni de l’exécution des contrats conclus par son intermédiaire, ni de la valeur ou de la qualité des objets sur lesquels portent ces contrats, sauf dol ou faute qui lui serait imputable.

Appliqué à l’immobilier, le message est simple :

Utiliser un semsar ne transforme pas ses affirmations en audit juridique ou technique du bien.

Vous visitez un appartement de 100 m² ? Demandez ce que comprennent ces 100 m² et vérifiez les documents correspondants.

Le semsar vous dit qu’une cour appartient exclusivement à l’appartement ? Vérifiez son statut.

On vous annonce un parking ? Vérifiez comment il est juridiquement décrit.

Nous avons consacré un guide entier à cette question : 100 m² sur une annonce : que mesure réellement votre appartement ?

Le principe est toujours le même :

L’information donnée pendant la visite est un point de départ. Pas une preuve.

Combien prend un semsar au Maroc ?

Voilà probablement l’une des premières questions que se posent acheteurs et vendeurs.

Et probablement celle qui génère le plus de réponses trop catégoriques.

« C’est 2,5 %. »

« 2,5 % pour l’acheteur et 2,5 % pour le vendeur. »

« C’est la loi. »

Attention à la dernière affirmation.

Le Code raisonne autrement.

L’article 418 prévoit qu’en l’absence de convention, coutume ou usage contraire, la rémunération est due par celui qui a chargé le courtier de traiter l’affaire.

Et lorsque le montant de la rémunération n’est fixé ni par la convention ni par l’usage, l’article 419 prévoit que le tribunal peut le déterminer en tenant compte notamment des services analogues ainsi que du temps et de la nature du travail effectué.

Cela change complètement la bonne question.

Ne demandez pas seulement :

« Au Maroc, combien prend un semsar ? »

Demandez aussi :

« Dans cette transaction précise, qui a chargé cet intermédiaire, quelle rémunération a été convenue, à quel moment devient-elle due et qu’ai-je accepté ? »

Acheteur ou vendeur : qui doit payer le semsar ?

Là encore, méfiez-vous des réponses universelles.

Le Code prévoit une règle supplétive : à défaut de convention, coutume ou usage contraire, la rémunération incombe à celui qui a chargé le courtier de traiter l’affaire.

Le vendeur peut avoir mandaté une agence.

L’acheteur peut avoir chargé un intermédiaire de rechercher un bien.

Les parties peuvent avoir convenu d’autres modalités et des usages peuvent également intervenir.

La meilleure protection consiste donc à clarifier avant la transaction :

• qui rémunère l’intermédiaire ;
• le montant ou le pourcentage demandé ;
• la base sur laquelle il est calculé ;
• le moment auquel la rémunération devient due ;
• les engagements que vous êtes invité à signer.

Cinq minutes de discussion avant la première visite peuvent éviter une conversation beaucoup moins agréable après la signature.

« Je vais acheter directement au propriétaire pour éviter la commission »

C’est une idée qui paraît simple.

Le semsar vous montre l’appartement.

Vous récupérez ensuite les coordonnées du propriétaire.

Vous traitez directement avec lui.

Plus de semsar, donc plus de commission ?

Pas nécessairement.

L’article 415 prévoit que la rémunération du courtier est due lorsque le contrat a été conclu par son entremise ou à la suite des indications qu’il a fournies aux parties.

La présence physique du courtier au moment de la signature n’est donc pas, à elle seule, le bon critère.

La question devient :

Comment l’acheteur et le vendeur se sont-ils trouvés ?

La jurisprudence montre également l’importance des preuves permettant d’établir l’intervention du courtier : contrat, bon de visite, présentation de l’acquéreur, échanges ou encore paiement partiel peuvent, selon les circonstances, devenir importants.

Et si la vente n’aboutit finalement pas ?

Voilà où les raccourcis deviennent dangereux.

L’article 415 prévoit notamment que lorsque le contrat recherché est conclu sous condition suspensive, le courtier n’a droit à sa rémunération que si cette condition se réalise.

Le texte distingue également la rémunération des dépenses : les dépenses du courtier peuvent être remboursables même si le contrat n’aboutit pas, mais lorsqu’un remboursement a été convenu.

La jurisprudence montre elle aussi que l’absence de réalisation de la vente et la preuve d’une convention concernant les frais peuvent devenir déterminantes.

Mais une autre situation doit être distinguée.

Si le contrat a effectivement été conclu puis est résolu ultérieurement, l’article 416 prévoit en principe que le courtier ne perd pas son droit à rémunération et n’a pas à restituer celle déjà reçue, sous réserve notamment du dol ou de la faute lourde qui lui serait imputable.

Deux situations qui semblent identiques pour le particulier peuvent donc avoir des conséquences différentes :

la transaction n’a jamais été conclue

et

la transaction a été conclue puis défaite.

Ce ne sont pas juridiquement les mêmes situations.

Une commission peut-elle être trop élevée ?

Voici une autre particularité intéressante du Code.

L’article 415 prévoit que lorsque la rémunération promise est hors de proportion avec le service rendu, sa réduction peut être demandée, sous la réserve particulière prévue par le texte lorsque cette rémunération a été stipulée ou payée après la conclusion du contrat.

Ce mécanisme a déjà été discuté devant les juridictions commerciales marocaines.

Dans une affaire jugée en 2022 à Casablanca, la convention comportait notamment une commission de 1,5 % et une clause de 4 % dans l’hypothèse d’une vente personnelle pendant la durée du contrat. La juridiction a examiné la proportion entre la rémunération réclamée et le service rendu et a réduit le montant accordé dans les circonstances particulières de cette affaire.

Il serait cependant dangereux d’en déduire :

« Toute commission supérieure à X % est abusive. »

Ce n’est pas ce que dit la règle.

L’enseignement intéressant est différent :

le pourcentage n’est pas la seule chose qui compte. Le contrat, le service effectivement rendu et les circonstances comptent également.

Le contrat que vous signez peut compter davantage que « ce qui se fait normalement »

Imaginons deux vendeurs.

Tous les deux vendent un appartement à 2 millions de dirhams.

Tous les deux passent par un intermédiaire.

Le premier a conclu un mandat précis avec une agence.

Le second a simplement convenu oralement d’une mise en relation.

Il serait dangereux de considérer leurs obligations comme nécessairement identiques sous prétexte qu’ils vendent le même type de bien dans la même ville.

La jurisprudence marocaine fournit des exemples où le contenu d’un mandat écrit et la rémunération qui y avait été convenue ont joué un rôle déterminant dans le litige.

Avant de demander :

« Quel est le tarif normal d’un semsar ? »

une autre question mérite donc souvent d’être posée :

« Qu’est-ce que je suis en train d’accepter ? »

Exclusivité : attention à la phrase « je peux toujours vendre moi-même »

Vous confiez votre appartement à une agence.

Quelques semaines plus tard, votre cousin connaît quelqu’un qui veut l’acheter.

Vous concluez directement.

Vous pensez naturellement :

« L’agence n’a rien fait dans cette vente, je ne lui dois rien. »

Peut-être.

Mais si vous avez signé un mandat contenant une clause d’exclusivité ou des conséquences particulières en cas de vente directe, la réponse ne peut pas être donnée sans lire ce contrat.

Le réflexe Semsara est donc simple :

ne découvrez pas la portée d’une exclusivité le jour où vous trouvez vous-même un acheteur.

Votre semsar a-t-il un autre intérêt dans la transaction ?

Voici une question rarement posée lors d’une visite :

« À part votre commission, avez-vous un intérêt personnel dans cette affaire ? »

Elle n’est pourtant pas absurde.

Le Code de commerce envisage expressément cette situation.

L’article 414 impose au courtier qui possède un intérêt personnel dans l’affaire d’en prévenir les parties contractantes. L’article 413 prévoit également certaines conséquences lorsque le courtier possède, indépendamment de sa rémunération, un intérêt personnel dans l’affaire.

Cela ne signifie évidemment pas que chaque intermédiaire cache quelque chose.

Cela signifie simplement que la transparence sur les intérêts de chacun est une information pertinente dans une transaction.

Le semsar connaît le quartier. Cela ne veut pas dire qu’il connaît « le prix du m² »

C’est pourtant probablement l’un des endroits où un bon intermédiaire apporte le plus de valeur.

Un semsar qui travaille quotidiennement dans quelques rues peut savoir quels immeubles sont recherchés, quelles résidences se vendent difficilement, quels propriétaires envisagent de vendre sans publier d’annonce ou quelles caractéristiques font réellement varier les prix.

Ce savoir de terrain est précieux.

Mais il faut distinguer :

connaissance du marché

et

preuve de la valeur d’un bien précis.

Deux appartements situés dans le même immeuble peuvent avoir des valeurs différentes.

Étage, orientation, état, vue, terrasse, parking, distribution intérieure, qualité de rénovation, situation locative ou caractéristiques juridiques peuvent changer la comparaison.

C’est exactement pourquoi nous avons étudié pourquoi le même appartement peut être présenté à des prix différents.

Un prix annoncé par un intermédiaire constitue une information de marché.

Il ne devient pas automatiquement la valeur objective du bien simplement parce qu’il est exprimé avec assurance.

Les 8 questions Semsara à poser avant de vous engager

Il n’est pas nécessaire de transformer chaque visite en interrogatoire.

Mais huit questions peuvent clarifier énormément de choses.

1. Qui vous a chargé de cette transaction ?
   Le propriétaire, vous-même après une demande de recherche, une agence ou un autre intermédiaire ?
2. Qui rémunère votre intervention ?
   Ne supposez pas que la réponse est évidente.
3. Quelle rémunération demandez-vous exactement ?
   Montant fixe ou pourcentage ? Sur quelle base est-il calculé ?
4. Quand cette rémunération devient-elle due ?
   À quelle étape de la transaction ?
5. Dois-je signer quelque chose ?
   Bon de visite, mandat, exclusivité ou autre engagement : demandez à le lire avant de signer.
6. Avez-vous un autre intérêt financier dans cette opération ?
   La question peut sembler inhabituelle. Le Code lui-même envisage pourtant cette situation.
7. Qu’avez-vous personnellement vérifié concernant le bien ?
   Cette formulation est beaucoup plus utile que « Tout est en ordre ? ».
8. Quelles informations proviennent simplement du propriétaire ?
   Cette question permet de distinguer ce que l’intermédiaire sait de ce qu’on lui a raconté.

MRE : lorsque le semsar devient vos yeux au Maroc

Pour un Marocain résidant à l’étranger, l’intermédiaire peut devenir encore plus utile.

Vous disposez de quelques jours au Maroc.

Vous ne pouvez pas visiter vingt appartements.

Vous ne connaissez plus nécessairement les prix de chaque quartier.

Vous avez besoin de quelqu’un capable de filtrer les biens avant votre arrivée.

C’est précisément là qu’un bon professionnel peut faire gagner énormément de temps.

Mais la distance crée aussi un risque particulier :

transformer l’intermédiaire en substitut de toutes les autres vérifications.

« Il m’a envoyé une vidéo. »

« Il connaît le promoteur. »

« Il m’a dit que les papiers sont bons. »

« Il m’a assuré que le titre arrive bientôt. »

Ces informations peuvent être utiles.

Elles ne remplacent pas les documents que la transaction exige de vérifier.

La distance augmente donc simultanément la valeur d’un bon intermédiaire et l’importance d’une vérification indépendante.

Si vous achetez depuis l’étranger, consultez également notre espace immobilier pour les MRE.

Acheteur : le semsar ne remplace pas votre propre vérification

Le risque augmente particulièrement lorsque l’on achète pour la première fois.

Superficie approximative, achat sur plan, promesses de finitions, retard de chantier, documents remis tardivement, précipitation au moment de signer : certaines erreurs ne deviennent évidentes qu’après les avoir vécues.

Nous les avons regroupées dans notre guide sur les erreurs à éviter lors d’un achat immobilier au Maroc.

Et si vous préparez actuellement une acquisition, commencez par notre guide général : acheter un appartement au Maroc : étapes et vérifications.

Alors, faut-il faire confiance à un semsar ?

La mauvaise question serait probablement :

« Les semsars sont-ils fiables ? »

Il existe des intermédiaires expérimentés, transparents et extrêmement utiles.

Il existe aussi des pratiques beaucoup moins professionnelles.

Le bon raisonnement consiste plutôt à séparer trois choses.

Ce que l’intermédiaire sait.

Ce qu’il affirme.

Ce que vous pouvez vérifier.

Un excellent semsar peut vous permettre de découvrir le bon appartement.

Il peut faciliter une négociation.

Il peut connaître un marché inaccessible depuis les portails immobiliers.

Il peut éviter des dizaines de visites inutiles.

Mais son utilité ne vous dispense pas de comprendre ce que vous achetez, ce que vous signez et ce que vous payez.

Le réflexe Semsara

Avant une transaction, essayez de pouvoir répondre à cinq questions.

• Qui représente qui ?
• Qui paie qui ?
• Qu’est-ce qui a été convenu par écrit ?
• Quelles informations ont réellement été vérifiées ?
• Quels éléments dois-je encore contrôler indépendamment ?

Si ces cinq réponses sont claires, le semsar peut redevenir ce qu’il devrait être :

un intermédiaire qui facilite la transaction, pas la personne à qui vous déléguez votre décision.

Et la prochaine fois qu’on vous dira :

« Ne vous inquiétez pas, je connais le propriétaire. »

vous n’aurez pas nécessairement besoin de vous méfier.

Vous saurez simplement quelle question poser ensuite.

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Sources juridiques et références

Pour vérifier les règles présentées dans ce guide, Semsara s’est notamment appuyé sur les textes et décisions suivants :

• Code de commerce marocain – articles 405 à 421 : régime juridique du courtage, obligations du courtier, droit à rémunération et détermination de celle-ci. Source : Ministère de la Justice du Royaume du Maroc.
• Cour de cassation, chambre commerciale, 19 janvier 2023, décision n° 52, dossier n° 2020/2/3/1425 : rémunération du courtier et restitution des sommes lorsque la vente immobilière n’aboutit pas.
• Cour d’appel de commerce de Casablanca, 21 novembre 2022, décision n° 5165, dossier n° 2022/8201/3714 : contrat de courtage, vente directe par le propriétaire et réduction judiciaire du montant réclamé.
• Cour d’appel de commerce de Casablanca, 2022 : preuve de l’intervention du courtier notamment au moyen d’un bon de visite, de la présentation de l’acquéreur et d’un paiement partiel de commission.

Ces informations ont une vocation documentaire et pédagogique. L’application des règles de droit dépend du contrat signé et des circonstances propres à chaque transaction.