Même appartement, prix différents

Même appartement, mêmes photos, même étage… mais pas le même prix. Au Maroc, les doublons d’annonces et la multiplication des intermédiaires peuvent rendre la lecture du marché étonnamment compliquée. Avant d’appeler le numéro qui affiche le prix le plus bas, il y a quelques vérifications à faire.

Vous trouvez enfin un appartement intéressant.

Prix affiché : 1 850 000 DH.

Vous continuez à chercher.

Dix minutes plus tard, quelque chose vous semble familier.

Le même canapé. La même cuisine. Le même balcon. Exactement les mêmes photos.

Mais cette fois :

1 950 000 DH.

Puis une troisième annonce apparaît :

1 800 000 DH.

Même appartement.

Trois numéros de téléphone.

Trois prix.

Les montants de cet exemple sont fictifs, mais le phénomène des annonces dupliquées est bien réel.

Alors une question assez logique se pose :

Lequel est le vrai prix ?

La réponse est moins évidente qu’elle en a l’air.

D’abord, êtes-vous certain qu’il s’agit de trois appartements ?

Quand un acheteur consulte plusieurs dizaines d’annonces, il peut avoir l’impression d’observer autant de biens différents.

Ce n’est pas nécessairement le cas.

Un même appartement peut être diffusé par plusieurs intermédiaires, sur plusieurs plateformes, parfois avec des descriptions, des photos ou des prix différents.

Le phénomène est suffisamment important pour que des services marocains d’agrégation immobilière cherchent explicitement à identifier et regrouper les annonces en doublon.

Autrement dit, lorsque vous voyez :

50 annonces dans un quartier,

vous ne pouvez pas automatiquement conclure :

50 biens différents sont disponibles.

Et cela a une conséquence importante.

Les doublons ne compliquent pas seulement votre recherche.

Ils peuvent aussi fausser votre perception du marché.

Pourquoi le même appartement peut-il afficher plusieurs prix ?

Il serait tentant de répondre :

« Un semsar a simplement ajouté sa marge. »

C’est une explication possible dans certaines situations, mais ce serait une erreur d’en faire une règle générale.

Un écart peut avoir plusieurs origines.

1. Plusieurs intermédiaires commercialisent le même bien

Un propriétaire peut avoir confié son bien à plusieurs intermédiaires, ou celui-ci peut circuler dans différents réseaux professionnels.

Le résultat est facile à reconnaître : vous retrouvez le même appartement à plusieurs endroits avec différents contacts.

Mais chaque annonce ne dispose pas nécessairement des mêmes informations au même moment.

2. Une annonce peut ne plus être à jour

Imaginez qu’un propriétaire commence par demander 1 950 000 DH.

Après plusieurs semaines, il décide de revoir son prix.

Un intermédiaire actualise son annonce.

Un autre ne le fait pas immédiatement.

Les deux prix continuent alors à circuler alors qu’ils concernent le même bien.

Ce scénario est une cause possible d’un écart ; il ne faut pas supposer qu’il explique tous les doublons.

3. Les conditions commerciales peuvent différer

Tous les intermédiaires ne travaillent pas nécessairement avec les mêmes conditions de rémunération.

Certains professionnels marocains affichent publiquement des niveaux d’honoraires différents selon les prestations proposées.

Mais attention à un raccourci.

Le fait que les honoraires diffèrent ne prouve pas que la différence entre deux prix d’annonces correspond à la commission du semsar.

Il faut le vérifier.

4. Deux interlocuteurs peuvent ne pas parler exactement du même prix

Prix souhaité par le propriétaire.

Prix affiché dans l’annonce.

Prix présenté comme négociable.

Prix comprenant ou non certains honoraires.

Ces notions peuvent se retrouver mélangées dans une conversation.

Avant de comparer deux chiffres, il faut donc commencer par vérifier ce que chacun de ces chiffres représente réellement.

Le prix le plus bas est-il forcément le bon ?

Reprenons nos trois annonces fictives.

• Annonce A : 1 800 000 DH
• Annonce B : 1 850 000 DH
• Annonce C : 1 950 000 DH

L’écart entre la moins chère et la plus chère atteint 150 000 DH.

La réaction naturelle consiste à appeler immédiatement l’annonce A.

Pourquoi payer davantage pour exactement le même appartement ?

Mais avant de considérer que vous venez d’économiser 150 000 DH, vérifiez que les trois offres sont réellement comparables.

L’annonce à 1 800 000 DH est-elle toujours d’actualité ?

Le bien est-il encore disponible ?

Le prix correspond-il exactement au même lot ?

Les dépendances sont-elles identiques ?

Les honoraires sont-ils compris ou viennent-ils s’ajouter ?

La superficie annoncée est-elle la même ?

Une fois ces questions posées, peut-être découvrirez-vous effectivement que l’une des offres est meilleure.

Mais vous le saurez pour une raison plus solide que :

« C’était le chiffre le plus bas sur mon écran. »

Et si aucun des trois prix n’était le “vrai prix” ?

C’est probablement le point le plus important de cet article.

Une annonce à 1 950 000 DH ne démontre pas que l’appartement vaut 1 950 000 DH.

Elle démontre d’abord qu’à un moment donné, quelqu’un a décidé de l’afficher à 1 950 000 DH.

Ce n’est pas la même chose.

Les données issues des portails immobiliers correspondent généralement à des prix d’annonces. Elles ne doivent pas être confondues automatiquement avec les prix auxquels les transactions sont finalement conclues.

Entre les deux peuvent intervenir :

• la négociation ;
• la situation du vendeur ;
• l’état réel du bien ;
• les documents disponibles ;
• les caractéristiques exactes de l’appartement ;
• et, tout simplement, la rencontre entre ce qu’un vendeur accepte et ce qu’un acheteur est prêt à payer.

C’est pourquoi il faut distinguer au minimum :

prix affiché ≠ nécessairement prix négocié ≠ nécessairement prix finalement signé ≠ automatiquement valeur de marché.

Vous voulez connaître le prix du quartier ? Attention aux doublons

Le problème devient encore plus intéressant lorsque vous utilisez les annonces pour estimer un marché.

Supposons que vous souhaitiez savoir combien coûte un appartement de 100 m² dans un quartier donné.

Vous ouvrez plusieurs portails et relevez 30 annonces.

Puis vous calculez une moyenne.

La méthode paraît sérieuse.

Mais si cinq annonces correspondent au même appartement, trois autres à un deuxième bien et certaines sont anciennes, votre échantillon est beaucoup moins propre que prévu.

C’est précisément pour cette raison que certains outils marocains d’analyse immobilière indiquent procéder à une déduplication des annonces avant d’exploiter leurs données.

La quantité d’annonces visibles n’est donc pas nécessairement la quantité de biens réellement différents.

Et cela nous ramène à une règle essentielle :

une base de prix n’est utile que si l’on comprend comment les données qui la composent ont été produites.

Prix propriétaire, prix d’annonce, prix de marché : ne mélangeons pas tout

Dans une discussion immobilière, le mot « prix » peut désigner plusieurs réalités.

Le prix souhaité par le propriétaire

C’est ce qu’il espère obtenir.

Ce montant peut être cohérent avec le marché, trop ambitieux ou parfois volontairement négociable.

Le prix affiché

C’est celui que vous voyez sur l’annonce.

Il constitue une information commerciale à un instant donné.

Le prix négocié

C’est celui sur lequel acheteur et vendeur commencent éventuellement à s’accorder.

Le prix de transaction

C’est le montant finalement retenu dans la transaction.

La valeur de marché

C’est encore autre chose : elle cherche à apprécier la valeur d’un bien dans les conditions du marché à partir d’éléments comparables pertinents.

Confondre toutes ces notions conduit facilement à une phrase comme :

« Dans ce quartier, les appartements valent 20 000 DH/m² : je l’ai vu sur les annonces. »

Les annonces constituent une source d’information intéressante.

Elles ne suffisent pas, à elles seules, à transformer un prix demandé en valeur démontrée.

Le test Semsara : appelez les trois numéros

Vous retrouvez le même appartement trois fois à des prix différents ?

Au lieu de choisir immédiatement l’annonce la moins chère, transformez le doublon en outil de vérification.

Posez, autant que possible, les mêmes questions aux différents interlocuteurs.

• 1. Le bien est-il toujours disponible aujourd’hui ?
• 2. Quel est le prix demandé actuellement ?
• 3. Depuis quand ce prix est-il valable ?
• 4. Les honoraires de l’intermédiaire sont-ils compris dans ce montant ou viennent-ils s’ajouter ?
• 5. Qui doit payer ces honoraires ?
• 6. Quelle superficie exacte est annoncée et que comprend-elle ?
• 7. Parking, box, terrasse ou autres dépendances sont-ils compris dans le prix ?
• 8. L’intermédiaire est-il directement en relation avec le propriétaire ou travaille-t-il avec un autre intermédiaire ?

Vous obtiendrez peut-être trois réponses identiques.

Ou vous découvrirez pourquoi les prix ne le sont pas.

Le réflexe Semsara : un écart de prix n’est pas une réponse, c’est une question

Retrouver le même appartement moins cher ailleurs peut évidemment être une bonne nouvelle.

Mais ce n’est que le début de la vérification.

Si deux annonces présentent le même bien avec 50 000, 100 000 ou 150 000 DH d’écart, ne partez ni du principe que l’annonce la plus chère est abusive, ni que la moins chère constitue automatiquement une affaire.

Demandez :

Pourquoi les prix sont-ils différents ?

Puis vérifiez ce que chacun comprend.

Parce qu’en immobilier, le chiffre le plus visible n’est pas toujours celui qui vous apprend le plus.

Parfois, c’est l’écart entre deux chiffres qui raconte la véritable histoire de la transaction.

Sources et méthodologie

Pour cet article, Semsara distingue volontairement les pratiques documentées des scénarios utilisés à titre pédagogique. Les montants de 1 800 000, 1 850 000 et 1 950 000 DH sont des exemples fictifs destinés à illustrer le raisonnement.

• Kaynly — agrégation d’annonces immobilières marocaines et identification des doublons entre différentes sources.
• AlerteImmo — données issues d’annonces immobilières et précautions relatives à l’utilisation de prix affichés avant négociation.
• Sources professionnelles immobilières marocaines consultées pour documenter la diversité des modalités de commercialisation et d’honoraires.

Les causes d’un écart de prix doivent être vérifiées au cas par cas. La présence de deux annonces différentes ne permet pas, à elle seule, de conclure à une majoration volontaire, à une erreur ou à une pratique irrégulière d’un intermédiaire.