Vous achetez 100 m². Mais quels sont exactement ces 100 m² ?

100 m² sur une annonce ne signifient pas forcément 100 m² d’espace intérieur. Terrasse, balcon, cour, titre foncier : voici ce qu’il faut réellement vérifier avant d’acheter.

L’annonce indique 100 m².

Le vendeur confirme : « Oui, l’appartement fait bien 100 m². »

Le prix est de 2 millions de dirhams. La calculatrice sort presque automatiquement : 20 000 DH/m².

Tout semble clair.

Sauf qu’il manque une question.

Ces 100 m² représentent quoi, exactement ?

Cent mètres carrés à l’intérieur de l’appartement ? Une superficie privative comprenant une terrasse ? Un balcon ? La superficie indiquée sur le plan commercial ? Celle du contrat ? Ou celle qui figurera finalement dans les documents fonciers ?

Ce n’est pas un détail technique.

Parce qu’avant de savoir combien vous payez par mètre carré, encore faut-il savoir quel mètre carré vous êtes en train de payer.

Premier piège : 100 m² privatifs ne veulent pas forcément dire 100 m² à l’intérieur

C’est probablement l’erreur la plus facile à faire.

Quand on nous présente un appartement de 100 m², nous imaginons spontanément quelque chose qui ressemble à 100 m² d’espace intérieur.

Mais la documentation technique marocaine sur la copropriété réserve une surprise importante.

La norme technique relative au dossier de copropriété prévoit que la superficie de la partie privative comprend notamment les balcons, les terrasses et les surplombs.

Autrement dit, 100 m² de partie privative ne signifient pas automatiquement 100 m² d’espace intérieur.

Prenons deux appartements.

Appartement A : 100 m² privatifs avec une petite terrasse.

Appartement B : 100 m² privatifs avec une grande terrasse.

Ils peuvent afficher exactement la même superficie.

Pourtant, une fois à l’intérieur, l’impression d’espace peut être très différente.

Le problème n’est donc pas que l’un des deux chiffres serait nécessairement faux.

Le problème est de les interpréter comme s’ils racontaient exactement la même chose.

Voilà pourquoi, lorsqu’un vendeur vous annonce une superficie, la meilleure question n’est peut-être pas :

« Vous êtes sûr qu’il fait 100 m² ? »

Mais :

« Qu’est-ce qui est compris dans les 100 m² ? »

Terrasse et balcon : oubliez la règle magique des 50 %

Il existe une phrase que l’on entend régulièrement dans l’immobilier :

« Une terrasse, ça compte pour moitié. »

Ou sa variante :

« Le balcon est calculé à 50 %. »

Attention.

Nous n’avons identifié aucune règle nationale générale imposant qu’une terrasse ou un balcon soit systématiquement comptabilisé à 50 % lors de la vente d’un appartement au Maroc.

La norme technique de copropriété consultée prévoit au contraire que balcons et terrasses entrent dans la superficie de la partie privative.

Mais il faut immédiatement distinguer deux choses.

Compter une surface et fixer son prix ne sont pas la même opération.

Dans la négociation ou la fixation du prix, les parties peuvent valoriser différemment une terrasse et une surface intérieure.

Cette valorisation commerciale ne doit toutefois pas être confondue avec la définition juridique ou technique de la superficie.

Ce n’est pas une raison pour transformer une pratique commerciale en règle juridique universelle.

Si quelqu’un vous affirme :

« Au Maroc, la terrasse se calcule obligatoirement à 50 % », demandez simplement :

« Sur quel texte ? »

C’est souvent une excellente question dans une transaction immobilière.

Une cour accessible depuis votre salon est-elle vraiment à vous ?

Imaginez maintenant un appartement au rez-de-chaussée.

Vous ouvrez la baie vitrée du salon et vous arrivez dans une cour de 20 m².

Elle est clôturée. Personne d’autre ne semble y accéder.

Le semsar vous dit :

« C’est votre cour. »

Peut-être.

Mais l’accès physique à un espace et son statut juridique sont deux choses différentes.

La loi marocaine sur la copropriété distingue les parties privatives, appartenant au copropriétaire pour sa jouissance individuelle, des parties communes, destinées à l’usage ou à la jouissance de plusieurs copropriétaires.

Elle prévoit notamment que les cours et jardins sont considérés comme des parties communes, sauf stipulation contraire dans les titres de propriété.

Donc :

« Je suis le seul à pouvoir y entrer »

n’est pas nécessairement équivalent à :

« J’en suis juridiquement propriétaire. »

Si cette cour constitue l’une des raisons principales pour lesquelles vous achetez l’appartement, son statut mérite d’être vérifié noir sur blanc.

Même raisonnement pour certains jardins, parkings, box ou dépendances.

Dans l’immobilier, ce que vous voyez pendant la visite compte.

Ce que disent les documents compte davantage.

Alors, où trouver les « vrais » mètres carrés ?

En réalité, il n’existe pas toujours un chiffre unique capable de répondre à toutes les questions. Tout dépend de ce que l’on cherche à vérifier.

Il serait tentant de répondre :

« Sur le titre foncier. »

C’est mieux que de se fier uniquement à l’annonce.

Mais ce n’est pas encore toute l’histoire.

Pour comprendre réellement la superficie d’un appartement, plusieurs documents peuvent devoir être rapprochés.

L’annonce ou la brochure

Elle permet de retrouver ce qui vous a été présenté commercialement.

Conservez-la.

Une capture d’écran aujourd’hui peut être beaucoup plus difficile à retrouver plusieurs mois plus tard.

Le contrat de réservation ou le contrat préliminaire

C’est ici qu’il faut regarder précisément comment le bien est décrit :

• superficie ;
• étage ;
• dépendances ;
• terrasse éventuelle ;
• prix ;
• références du bien ;
• autres caractéristiques contractuelles.

Les plans

Un chiffre seul ne permet pas de comprendre la distribution de la surface.

Le plan permet déjà de voir ce que le vendeur vous promet concrètement : pièces, terrasse, balcon, disposition générale.

Le règlement de copropriété

Il décrit l’organisation de la copropriété et permet notamment de distinguer les différentes fractions privatives et communes.

Le dossier et les plans topographiques de copropriété

C’est là que la géométrie juridique du projet devient particulièrement intéressante.

Le dossier technique de copropriété comprend notamment des plans et des tableaux de superficies permettant d’identifier et de délimiter les différentes parties.

Le titre foncier distinct

Une fois le lot individualisé, le titre foncier constitue évidemment l’un des documents centraux de la vérification.

Le projet d’acte définitif

C’est le moment où une question très simple mérite d’être posée :

Est-ce que ce que je suis sur le point de signer correspond à ce que j’avais accepté d’acheter ?

Le bon réflexe n’est donc pas de chercher un document magique qui répondrait à toutes les questions.

Le bon réflexe est de vérifier la cohérence entre les documents.

Achat sur plan : un seul mot devrait attirer votre attention

Pour un appartement acheté avant son achèvement, un mot est particulièrement important :

« approximative ».

La législation marocaine relative à la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement prévoit que le contrat préliminaire mentionne notamment la situation, la description et la superficie approximative du bien vendu.

Elle prévoit également la mention du prix définitif au mètre carré et des modalités de paiement, ou du prix global dans le cas prévu par le texte.

Pourquoi le mot « approximative » est-il important ?

Parce qu’entre le moment où vous choisissez votre appartement sur un plan et celui où les lots définitifs sont individualisés, plusieurs étapes interviennent.

On peut schématiquement passer par :

1. plan commercial
2. contrat préliminaire
3. construction
4. dossier technique de copropriété
5. titres fonciers distincts
6. acte définitif

Les mètres carrés mentionnés au début et ceux apparaissant à la fin du processus doivent donc être comparés avec méthode.

Une différence ne signifie pas automatiquement qu’il y a fraude.

Mais elle ne doit pas non plus être balayée d’un simple :

« C’est normal, les superficies sont toujours approximatives. »

Il faut comprendre pourquoi elles diffèrent.

« Approximative » ne veut pas dire « on peut construire ce qu’on veut »

Autre raccourci à éviter.

Le fait que la superficie soit qualifiée d’approximative dans le contrat préliminaire ne donne pas au vendeur carte blanche.

Le régime marocain de la vente en l’état futur d’achèvement impose notamment au vendeur de respecter les plans d’architecture et les conditions du cahier des charges.

La question ne doit donc pas porter uniquement sur un chiffre.

Supposons que vous aviez choisi un appartement pour :

• sa superficie ;
• trois chambres ;
• une terrasse ;
• une certaine disposition ;
• une orientation particulière.

À la fin du chantier, regarder uniquement si le titre indique 97, 98 ou 100 m² serait insuffisant.

Il faut regarder le bien dans son ensemble et les engagements documentés.

La superficie est un indicateur.

Elle ne raconte pas toute la transaction.

Contrat : 100 m². Titre : 94 m². Que faire ?

C’est probablement la situation qui inquiète le plus.

Vous avez réservé un appartement annoncé à 100 m².

Plus tard, un document définitif indique 94 m².

Six mètres carrés ont apparemment disparu.

La réaction instinctive consiste à faire :

6 m² × prix au m² = montant à récupérer.

Ne commencez pas par là.

Commencez par comprendre la différence.

• Les deux documents parlent-ils de la même notion de superficie ?
• Le contrat indiquait-il une superficie approximative ?
• Une terrasse était-elle comprise ?
• Le plan a-t-il changé ?
• Le prix était-il fixé globalement ou selon une surface déterminée ?
• Les dépendances sont-elles les mêmes ?
• Que prévoit exactement le contrat ?

Le Code marocain des obligations et contrats comporte bien des règles concernant certaines différences de contenance dans une vente.

Mais leur application dépend de la nature de la vente, des stipulations contractuelles et de la situation concrète.

Il serait donc imprudent de transformer un pourcentage trouvé dans un texte en règle du type :

« À partir de X %, le promoteur doit automatiquement vous rembourser. »

Une différence importante mérite d’être documentée avant la signature et, lorsque l’enjeu le justifie, examinée par le professionnel compétent.

Et maintenant, recalculons nos 20 000 DH/m²

Revenons à nos deux millions de dirhams.

Prix : 2 000 000 DH

Superficie annoncée : 100 m²

Le calcul donne :

20 000 DH/m².

Mathématiquement, rien à redire.

Mais prenons maintenant deux appartements au même prix et affichant tous les deux 100 m².

Le premier possède très peu d’espace extérieur.

Le second dispose d’une grande terrasse comprise dans sa superficie privative.

Peut-on vraiment conclure :

« Les deux appartements valent exactement 20 000 DH/m², donc ils sont au même prix » ?

Le calcul est identique.

La comparaison, elle, mérite beaucoup plus de prudence.

C’est une faiblesse importante du fameux prix au mètre carré : on le traite souvent comme une unité universelle alors que les biens comparés ne sont pas toujours composés de la même manière.

Un appartement au deuxième étage avec balcon, un rez-de-chaussée avec cour et un dernier étage avec grande terrasse peuvent tous afficher 100 m².

Cela ne signifie pas que leurs 100 m² sont économiquement interchangeables.

Avant de comparer le prix au mètre carré, comparez donc ce qui compose les mètres carrés.

La vérification Semsara : 10 questions avant de signer

Vous achetez un appartement ?

Avant la signature définitive ou le paiement du solde, essayez de pouvoir répondre à ces dix questions.

• 1. Quelle superficie était indiquée dans l’annonce ou la brochure ?
• 2. Quelle superficie figure dans mon contrat ?
• 3. Est-elle présentée comme approximative ?
• 4. Que montre précisément le plan que j’ai reçu ?
• 5. Terrasse et balcon sont-ils compris dans la superficie annoncée ?
• 6. Une cour ou un jardin est-il réellement privatif ?
• 7. Comment le parking, le box ou les autres dépendances sont-ils décrits ?
• 8. Quelle superficie ressort des documents de copropriété ?
• 9. Quelle superficie figure finalement sur le titre foncier distinct ?
• 10. Le projet d’acte que l’on me demande de signer correspond-il à ce qui avait été convenu ?

Vous n’avez pas forcément besoin que tous les documents affichent le même chiffre sans aucune explication.

Vous avez besoin de comprendre pourquoi les chiffres sont différents lorsqu’ils le sont.

Finalement, combien mesure votre appartement ?

Peut-être exactement 100 m².

Mais désormais, cette réponse ne devrait plus vous suffire.

Vous devriez avoir envie de demander :

• 100 m² selon quel document ?
• 100 m² composés de quoi ?
• Quelle part correspond aux espaces extérieurs ?
• Que dit le plan ?
• Que dit le contrat ?
• Que disent les documents fonciers ?

Un chiffre dans une annonce est une information.

Un chiffre que vous pouvez retracer, comprendre et vérifier, c’est déjà le début d’une transaction mieux sécurisée.

Et la prochaine fois que deux appartements seront tous les deux affichés à 20 000 DH/m², ne regardez pas seulement le prix.

Regardez d’abord ce qu’il y a derrière les mètres carrés.

Sources et références

• ANCFCC — Loi n°18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, telle que modifiée et complétée.
• ANCFCC / ONIGT — Norme n°03/ANCFCC/DC relative au dossier technique de copropriété, septembre 2019.
• ANCFCC — Dispositions relatives à la vente d’immeubles en l’état futur d’achèvement, notamment les règles concernant le contrat préliminaire et la superficie approximative.
• ANCFCC — Dépôt des dossiers techniques.

Article informatif : les règles applicables à une transaction peuvent dépendre du contrat, du statut du bien et des circonstances du dossier. En cas de différence importante ou de litige, une analyse individualisée par un professionnel compétent peut être nécessaire.